کلیات
بانک مسکن برای پرداخت کمک هزینه مسکن، چندین وام مختلف ارائه می‌دهد. یکی از این وام‌ها، وام مسکن یکم است که این وام چند سالی است مورد تصویب شورای پول و اعتبار قرار گرفته و به صورت تسهیلات انفرادی و زوجین برای خرید خانه پرداخت می‌شود و همچنین از طریق بانک مسکن در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد. این وام مدت هاست که به لحاظ ارزش ریالی افزایشی نداشته و با توجه به افزایش نجومی مسکن، عملاً کارکرد خود را از دست داده است.
منظور از خانه اولی ها
منظور از این مسئله این است که متقاضی نمی‌تواند قبل از دریافت تسهیلات وام یکم، از سایر وام‌های مسکن استفاده کرده باشد.
محدودیت های دریافت وام مسکن یکم
این وام به صورت انفرادی و زوجین پرداخت می‌شود و برای مناطق جغرافیایی و وضعیت مجرد یا متاهل بودن افراد مبلغ متفاوتی پرداخت می‌گردد که برای انفرادی و در تهران، ۸۰ میلیون تومان، مراکز استان‌ها و شهر‌هایی که جمعیت آنها بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت دارد تا ۶۰ میلیون و در منطقه‌های دیگر تا ۴۰ میلیون تعریف شده است.
برای زوجین نیز در تهران ۱۶۰ میلیون، مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت تا ۱۲۰ میلیون و دیگر مناطق ۸۰ میلیون تومان امکان دریافت وجود دارد.
میزان سود
میزان سود بازپرداخت وام مسکن یکم ۵/۹% و حداکثر زمان برای بازپرداخت آن ۱۲ سال است. مثلا برای فردی که وام ۸۰ میلیون تومانی دریافت کرده است ماهانه حدود ۹۳۰ هزار تومان قسط در نظر گرفته می‌شود و در مجموع ۵۴ میلیون سود برمی‌گرداند. همچنین سود وام ۱۶۰ میلیونی نیز ۱۲۸ میلیون تومان است و قسط‌های آن ۲ میلیون تومانی خواهد بود.
روش پرداخت
می‌توان برای بازپرداخت وام مسکن یکم از روشی به اسم روش پلکانی استفاده کرد که در این روش سال های اول اقساط وام مسکن یکم کم است و به مرور و طی روندی پلکانی افزایش می‌یابد.
شرایط دریافت وام مسکن یکم
همراه داشتن یک ضامن معتبر با داشتن فیش حقوقی خاص و دارای درآمد ماهانه به صورت سه برابر مبلغ قسط از مهم‌ترین شرایط دریافت وام مسکن یکم است.
از جمله اولین اولویت‌ها برای شرایط دریافت وام مسکن یکم، این است که متقاضی تا به حال نه خانه‌ای خرید و فروش کرده باشد، نه از تسهیلات مسکن مهر استفاده کرده باشد و نه از مزایای دولتی مانند زمین و خانه‌های سازمانی بهره برده باشد که در این صورت فرم «ج» استعلام از وزارت راه و شهرسازی قرمز خواهد بود. اما در صورت استفاده نکردن از تسهیلات برای ملک خود می‌توانید از این وام استفاده کنید.
یکی از شرایط دریافت وام مسکن یکم، سن فرد متقاضی است؛ که باید ۱۸ سال را تمام کرده باشد و برای خود درآمد مستقلی داشته باشد.
برای اخذ وام مسکن یکم، مسکن مورد نظر باید در محدوده شهر باشد و این تسهیلات برای خرید خانه‌های روستایی تعلق نمی‌گیرد.
بانک‌ها برای اینکه مطلع شوند که متقاضی وام توانایی بازپرداخت این تسهیلات را دارد، از متقاضی فیش حقوقی، گردش حساب ضامن و چک استخدامی را درخواست می‌کنند.
مراحل دریافت وام مسکن یکم
مرحله اول: اولین شرط برای دریافت وام مسکن یکم این است که مبلغی را باید سپرده‌گذاری کنیم. متقاضی وام باید نصف مبلغ وام را حداقل یک سال سپرده‌گذاری کرده باشد تا بتواند وام مورد نظر را دریافت کند و در این مدت سودی به سپرده اضافه نمی‌شود.
مرحله دوم: در مرحله‌ی دوم فرد متقاضی باید جواب استعلام فرم «ج» را بگیرد و به شعب مربوطه ارائه دهد؛ که این فرایند حدودا نزدیک یک هفته تا ده روز به طول می‌انجامد. (از همان ابتدا خود مرجع ارائه‌کننده، کار را به ده روز دیگر موکول می‌کند.)
مرحله سوم: در مرحله‌ی سوم فرد متقاضی باید فردی را به عنوان ضامن خود معرفی کند. (در حالی‌که در سایت بانک مسکن این مورد، جزو ضوابط اعلام نشده و اصلا به تامین ضامن اشاره نشده است و، چون سند ملک خریداری شده در رهن بانک قرار می‌گیرد، انتظار می‌رود به عنوان یک ابزار قوی برای تضمین اصل و تسهیلات بانک مسکن عمل کند.)
همچنین در شعبه‌های مختلف برای اخذ تضامین بازپرداخت تسهیلات، سلیقه‌ای رفتار می‌شود. چون خیلی از متقاضیان به ضامنی که دارای فیش کسر از حقوق باشد دسترسی ندارند بنابراین مجبورند با معرفی ضامن دولتی، هزینه‌های هنگفتی به بعضی از شرکت‌ها که به آنها ضامن دولتی معرفی می‌کنند بپردازند و هزینه دسترسی به این تسهیلات را بیشتر افزایش می‌دهند.
مرحله چهارم: در این مرحله که جزو سخت‌ترین مراحل به شمار می‌رود، فرد متقاضی باید فیش حقوقی خود را ارائه دهد که در این مورد نیز فیش حقوقی درخواست شده از طرف شعب مختلف فرق می‌کند به گونه‌ای که مبلغ قسط نباید از ۳۰% کل فیش حقوقی بیشتر باشد.
مرحله پنجم: در این مرحله سن آپارتمان برای تعلق گرفتن یا نگرفتن وام امری مهم است به صورتی که وام، فقط به آپارتمان‌هایی تعلق می‌گیرد که سن بنای آنها از تاریخ صدور پروانه ۱۵ سال باشد. اگر این مشکل مورد بازنگری قرار گیرد و شرایط سن ساختمان حذف شود یا افزایش یابد، می‌تواند به تنظیم میزان ساخت و ساز‌ها در بازار مسکن کمک کند و تخریب زود هنگام آپارتمان‌ها را کاهش دهد.
مرحله ششم: در این مرحله ملک مورد نظر باید از لحاظ مقاومت لرزه‌ای منطبق با درخواست بانک باشد و روی گواهی پایان کار مهر عدم رعایت آیین نامه ۲۸۰۰، درج نشده باشد.
مرحله هفتم: همانطور که گفتیم و جزو شرایط دریافت وام مسکن یکم بود، شخص متقاضی باید قبل از درخواست وام حسابی را افتتاح کرده باشد.
طبق بند ۴ دستورالعمل ابلاغی بانک مسکن به شعب این بانک که روابط عمومی بانک مسکن در تاریخ ۱۸ مهر ماه سال ۹۴ آن را منتشر کرد، چنین آمده که «دارندگان حساب‌های صندوق پس‌انداز مسکن یکم قادر خواهند بود پس از گذشت حداقل ۱۲ ماه (۲ دوره ۶ ماهه) از تاریخ افتتاح حساب خود، با رعایت متوسط موجودی‌های لازم، از سقف تسهیلات با سپرده طرح برخوردار گردند».
اما با وجود صدور این ابلاغیه‌ها توسط هیئت مدیره این بانک، متـاسفانه بانک مسکن هنگام تشکیل پرونده اعلام می‌کند که هیچ تعهدی نسبت به پرداخت تسهیلات مورد نظر ندارد؛ و همچنین در این مرحله بعضی از شعب درخواست می‌کنند که افتتاح حساب حتما باید از نزدیک‌ترین شعبه‌ها صورت گیرد.
شرایط جدید دریافت وام مسکن یکم
به گفته مشاور وزیر راه و شهرسازی در رابطه با شرایط دریافت وام مسکن یکم برای اینکه نه بانک مسکن و نه دریافت کننده وام در معرض فشار باشند و همچنین جهت افزایش بهره‌وری از تسهیلات مسکن، باید علاوه بر افزایش خود مبلغ وام، نرخ بهره آن نیز کاهش و همچنین طول بازپرداخت قسط افزایش یابد؛ بنابراین از مهم‌ترین شرایط دریافت وام مسکن جدید می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
افزایش زمان بازپرداخت مسکن از ۱۲ سال به ۱۵ سال
کاهش سود تسهیلات از ۵/۹% به ۸%
کاهش زمان سپرده‌گذاری اولیه برای افتتاح حساب از یک سال (۱۲ ماه) به ۱۰ ماه
انتقادات به طرح
قول وزارت مسکن برای بازنگری در مسکن یکم
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، مازیار حسینی ۳۱ فروردین ۱۳۹۸ با دادن وعده بازنگری در آیین نامه مسکن یکم گفت:: تقاضا برای پس انداز در؛ صندوق پس انداز یکم؛ وجود دارد، اما نرخ افزایش سپرده نسبت به گذشته کم شده است.
وی با اشاره به بازنگری در صندوق پس انداز یکم افزود: سیاست ما به سمت مسکن دار شدن خانه اولی‌ها است و برای این افراد مسکن ۵۰ تا ۷۰ متری ایده ال است و با دریافت تسهیلات می‌توانند به تدریج واحد‌های خود را بزرگتر کنند.
حسینی تصریح کرد: یکی از اقدامات وزارت راه و شهرسازی، تنوع بخشی سیستم‌های تأمین مالی است. صندوق پس انداز مسکن یکم یکی از روش تأمین مالی است که علاوه برآن درصدد هستیم تا روش‌های دیگر تامین مالی، چون اوراق رهن مسکن، اوراق رهن ثانویه و رفتن از بازار پولی به سمت بازار سرمایه را در دستور کار قرار دهیم.
وی افزود: در آینده نزدیک سبدی از روش‌های تأمین مالی را تهیه خواهیم کرد و در شورای عالی مسکن مطرح می‌شود.
حسینی ادامه داد: تنوع بخشی در تامین مالی بخش مسکن باعث افزایش توانایی افراد برای خرید مسکن می‌شود.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی افزود: روش‌های تامین مالی متعدد است بطور مثال شخصی برای سرمایه گذاری در بخش مسکن پول به میزان کافی ندارد در صورت شکل گیری صندوق‌های تامین مسکن می‌تواند مثلا پول ۱۰ متر از یک واحد از پروژه مسکونی را پرداخت کند و بعد از مدتی که پول ذخیره کرد می‌تواند مثلا یک واحد ۵۰ متری را طلب کند.
وی گفت: روش‌های تامین مالی در بسیاری از کشور‌ها تجربه شده است. باید با تنوع بخشی مسکن، توانایی خانه دار شدن را افزایش دهیم.
حسینی ادامه داد: با افزایش تسهیلات مخالف نیستیم، اما باید این افزایش باعث تورم نشود.
وی افزود: در پایان سال ۹۷ در شورای عالی پول و اعتبار افزایش سقف تسهیلات تصویب شد. تسهیلات انفرادی در کلانشهر‌ها به ۱۰۰ میلیون تومان و زوجین به ۱۶۰ میلیون تومان رسید.
وی در پاسخ به این سوال که تسهیلات تنها ۱۵ درصد قیمت مسکن در شهر تهران را تامین می‌کند گفت: یک زوج می‌توانند با ۱۶۰ میلیون تومان مسکن مناسبی در شهر‌های جدید خریداری کنند.